売却査定001　既存建替

売却査定依頼を頂きました。場所は福岡県北九州市。市街化調整区域の戸建です。市街化調整区域の査定は特に注意が必要です。

市街化調整区域とは「市街化を抑制する区域」であり、原則として開発行為（家を建てたり）は認められません。ただし、最小限必要と認められるものについては特例的に認められています。

通常、売却査定を行う際は近年の売買事例を元に金額を算出するケースが多いのですが、市街化調整区域だと売買事例がないことも珍しくありません。

さらに何より一番気を付けなければならない事は建物建築の可否です。これによって売却価格は大きく異なります。

調査も市街化区域に比べて気を使うため、経験が少ない営業マンの中には苦手にしている人も少なくありません。

今回の物件は下記の様な位置関係になっております。

依頼者の土地は市道に面した3番と9番の2筆。隣地の人が2番と8番を所有しており、さらに奥に1番と7番の所有者がいます。さらに依頼者の土地には昭和46年築の戸建が１件あります。今回の最大の焦点は再建築が出来るかどうかの一点です。

都市計画法34条14号では、市街化調整区域内であっても開発審査会の議を経て建築が許可されるとあります。開発審査会への申請要件も幾つかあるのですが、その中に「既存建替え」というケースがあります。

※開発審査会への申請要件は自治体によって異なります。詳細は県もしくは市の窓口にてご相談ください。北九州市の場合は第5号に「既存建築物の建替え」のがあります。

簡単に言ってしまうと市街化調整区域でも既に建っている家と同程度の家なら建て替えてもいいよねと言う制度なのですが、クリアしなければならない主な条件は…

１．現存建築物が都市計画法に違反して建築されてない。
２．従前の建築物と同一用途、同一規模であること。
３．従前と同じ建築敷地であること。

今回のケースは建築証明にて3番と9番の土地を建築敷地として適正に建築されていることが確認できました。こう書くと一見１と３はクリアしてそうです。よって従前と同一用途、同一規模の家なら再建築できそうですが・・・。

ここでOKと判断してしまうのならば不動産マンとして失格です。

（次回に続く）

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