道路調査　福間南編

不動産取引をする際に作成する重要事項説明書。

 

賃貸仲介やマンション売買でも、もちろん慎重に作成する必要はあるのですが、

古い戸建や土地を売買する際の重要事項説明書は神経を使います。

 

都市計画法や建築基準法の制限から始まり、前面道路や地盤の状況、または敷地内の擁壁の状態など

宅建業者が調査するべき事項は多々あります。

 

万が一誤った情報を記載したり、記載すべきこ事項が漏れていたりすると

売主買主双方に多大な迷惑をかけることになり訴訟・弁償リスクをも孕んでいます。

 

そんな重要事項説明項目の中でも最も重要な項目の一つが道路です。

建築基準法では幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していない土地は建築物が建てられないとされています。

では『道路』とは一体何なのか・・・この問題が時折我々宅建業者を悩ませるのです。

今回はそんなお話。

 

場所は福津市福間南。福間南は昭和30年代に開発された古い住宅団地です。

あるお客様より売却のご相談を頂いたので訪問しました。

位置指定道路や2項道路も多く存在し慎重な調査が必要な場所です。

 

状況は下記図のようなイメージ。

現場で一見した限りでは福津市道に接道しているように見えます。

次は福津市役所の維持管理課を訪ねて道路台帳を確認します。

すると道路台帳では下記図のように福津市道はオレンジ部分となっていたのです。

 

となると緑部分は一体何なの？という話になるのですが維持管理課では道路敷（どうろじき）との認識です。

つまり道路の付帯物であり道路そのものではないとの事です。

このように一見すると道路なんだけど実は道路ではない・・・こんな事がよくあるのです。

 

つまり対象地は接道要件を満たしてない可能性があるのです。その場合、

新たに建物を建てる為には福津市所有地である緑部分の専有許可を得るなどの

手続きが必要となってきます。

 

次に福岡県土整備事務所（北九州市八幡西区）を訪ねます。

福津市内の物件では、こちらが建築基準法の主管となります。

こちらで確認すると図の水平方向の道路は福津市道（法42条1項1号道路）であるが、

垂直方向の道路は位置指定道路（法42条1項5号道路）であると判明しました。

接道要件を満たしていてホッと一息です。

実はここでもう一つ問題が出てくるのですが、専門的で込み入った話になりますのでそれは又の機会に。

道路調査は自分で行う事も可能ですが、専門的な知識も必要となりますので我々プロにお任せいただくとをお勧めします。