売却査定003 既存宅地

前回の続き

２の家が建っている限り既存建築物の建替要件での申請が難しく行き詰ってしまいました。ここで一度北九州市の建築審査課に相談に行ってみました。やはり「建替要件」での申請は難しいとの事です。

他に手がないのか相談した所、非常に有益なアドバイスを頂きました。「既存宅地」要件が使える可能性があるというのです。北九州市開発審査会では申請要件第15号「既存集落における既存の宅地での建築物」に当たります。

これは簡単に言うと市街化調整区域に指定されたときに既に宅地であったならば、現状が市街化調整区域であっても家を建てて良いよねと言う考え方です。正確に言うと線引決定の日と言いますが、一般的には昭和45年12月28日とされてます。原則としては、この日に登記簿謄本の地目が宅地である必要があります。

登記簿謄本から読み解くと下記の事実が分かります。

・６筆の土地は元々は一つの土地だった。

・昭和45年に分筆して3人の人に売却した。

・該当地の3番＆9番は依頼者のお父様が、昭和46年に地目を田から宅地へ変更して家を建てた。

宅地への変更が昭和46年になっていたので「既存宅地」要件は完全に見落としておりました。実際に農地転用した日とその事実が登記簿謄本へ反映された日にタイムラグがあることは珍しくないのです。普通に考えると売却のタイミングで農地転用したと考える方が自然なので昭和45年12月28日には既に宅地になっていた可能性があります。

実は、昭和45年12月28日現在で登記簿上の地目が宅地でなくても、実際には宅地であったことが公的機関の証明により客観的に証することが出来れば、15号要件を申請することが可能なのです。

農地転用された正確な日を確認する場合は農業委員会にて農地転用許可の交付済み証明を取得します。
依頼者より委任状を頂いて農地転用許可の交付済み証明を取得した所・・・やはり思った通り田から宅地へ変更した日は線引き決定の日よりも前であることが判明しました。結論から言うと15号の「既存宅地」要件を申請することで、再建築を行える可能性が十二分にあるのです。

物件調査は一つ間違えると売主様にも買主様にも多大な迷惑をかけてしまいます。
正確で慎重な調査が必要な事が非常によく分かる珍しい事例だと思います。

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